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从乡村市集到城市中心,“城乡结合部”的李村商圈华丽转身 ——山东商圈那些事儿

作者:唯德企划部添加时间:2019-04-24分享

      商业项目集合形成商圈,商圈内包含商业项目。在商圈和商业项目如此相辅相成的环境下,共享商圈甚至共享同个地铁站的项目往往由于距离过近而受到大量的比较。而这种情况,在二三线城市尤其突出。

  对于山东市场来说,由于商业地产发展起步较晚,商圈现阶段趋于模仿性质的商业项目较多,很容易在同个商圈内产生多个定位相似、品牌引进相似的商业项目,虽然在目标客群方面有些差距,但在大环境中,依然有着较大的竞争性。 

  2018年山东一大批项目落地,其中较多集中在除了济南、青岛两地的三四线城市中。而在山东三四线城市的商业发展中,由于大型商圈数量少,商业发展集中,新旧商业项目的竞争越来越大,面对商圈内有限的客流资源,新项目来势汹汹,通过优越的商圈位置、合理的业态配比建筑布局,众多全新品牌来提高自身的知名度,而老项目则利用长久的口碑和积极的转型,借用强大的商业运营团队和资源,以此来应对新商业项目的冲击。

  从乡村市集到城市中心,“城乡结合部”的李村商圈华丽转身

  如果说青岛的商圈根据面积来排列,那么李村商圈将会是青岛七大商圈中排在最前列的商圈之一。这个起源于李村集市的商圈,如今作为青岛李沧、城阳的商业中心,带动着青岛北方的经济发展。

  李村商圈大致以夏庄路和李村河交汇处为中心,向四周辐射。最北至金水路以北,最西至君峰路附近,最南至青山路,最东可以到达巨峰路以东。20年前,青岛市划分区域,李沧区成立,大型商超百货开始陆续入驻李村周边,为今日的商圈打下了地基。

  从崂山百货、北方国贸作为传统型的大型商场开业,李村商圈开始有了发展的雏形,随后维客广场、利客来等平价超市的入驻,逐渐改变了李村商圈周边消费者的生活消费习惯。奥克斯、银座广场等第三代购物中心的开业,促使了李村商圈周边的商业升级。而随后和谐广场伟东乐客城已经稍远的李沧万达广场、李沧宝龙广场的开业,促使李村商圈的正式完善。

  在发展之初,李村商圈初具规模时,居住在附近的周边的居民是消费主力。同一时间,青岛台东商圈和市南的中山路商圈的发展已经趋于成熟,由此,分割了市南、市北、老四方、崂山区的绝大多数消费者。但由于青岛城阳区地理位置偏远,商业发展起步更晚,李村商圈以“城郊结合部”的地理位置几乎全揽下城阳的消费者。

  城阳、李沧是青岛人口排在前列的区域,庞大的市场消费潜力,反馈到了李村商圈,李村商圈巨大的商业潜力吸引了更多的开发商,和谐广场、万达广场、乐客城、宝龙广场等新一代购物中心也就应运而生。

  和青岛其他商圈有着显著不同的是,李村商圈奇特的“城乡结合部”的浓厚栖息,这里既有新一代的体验式购物中心,也有着已经接近发展末期的百货商场;既存在着95后消费者关注的网红小店,也有吸引中产阶级的家庭式一站式购物。这里百货和购物中心并存,商业街和购物广场一体,庞大的消费群体和较大的商业范围,让这里充满者一种奇异的和谐。

  青岛2、3号线开通后,这里成为2、3线的两个交汇点之一,吸引了更多的消费者,李村商圈的发展,得到了进一步的升级。

  商圈定位:作为青岛五大核心商圈之一,李村商圈正在从传统商圈向新型商圈转型。随着城阳商圈的崛起,城阳的主流消费者将会大量的分流。除此之外,现代商圈的发展经验证明,交通的畅通模糊了商圈的边界,李村商圈的前身李村市集的号召力将会逐步降低。李村商圈之必须跟随着地铁交通枢纽、铁路北站等设施建设而随之转型。

  李村商圈内的商业项目数量,是青岛五大核心商圈内数量最多的,其中,为伟东乐客城和和谐广场一街之隔,两个商业体开业时间相隔两年,同是李村公园地铁站上盖物业,和奥克斯广场、万达广场、万达广场相比,这两个项目都属于李村商圈核心项目,但是和谐广场自2015年开业后并未给2013年开业的乐客城造成威胁,反而由于自身运营,渐渐没落。

  青岛和谐广场:鲁商出品升级还是整改,这是个问题

  项目小档案:和谐广场开业于2015年1月份,商业体量10万平方米, 是山东著名房地产企业鲁商银座旗下的商业品牌之一。和谐广场这个品牌的项目是鲁商试水购物中心的代表作,目前在背景、山东青岛、临沂仅有三个项目,目标客群是项目周边家庭,主打家庭一站式购物。

  品牌业态:银座和谐广场集购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子等多元化业态为一体,汇集国内外知名品牌、时尚百货、特色餐饮、儿童娱乐城等,开业之初,银座百货、银座超市、银座鲁信影城、银座健身、汤姆熊欢乐世界等主力业态入驻。但发展至今,6层的商业项目客流稀少,目前仅有一些中老年服饰零售、儿童亲子娱乐业态和餐饮品牌尚在营业。

  项目分析:青岛和谐广场从开业至今,一直处于不温不火的状态。由于商圈内体验式购物中心较多,加之和谐广场并未引进有特色的品牌和业态,使其在商圈内部的商业竞争力极低。开业四周年,这里已经成为中老年带孩子休闲游乐的场所,而商场内的餐饮品牌也属于中档餐饮,和周边商场的品牌重合度极高。这个开业最晚的商业项目,没有完成“后来居上”的任务,反而在周边商业项目的冲击下,成为商圈内不得不整改的一批。而未来是整改还是升级,也成为商场必须要考虑的问题。

  伟东乐客城:商圈老大哥,突出一个“大”

  项目小档案:乐客城开业于2013年1月份,位于李沧城市核心,属于是26万平米的超大复合城,其中商业面积20余万平米。项目涵括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心、星级酒店、高尚住宅等多种建筑形态,是青岛北部较为著名的大型中心复合城。

  品牌业态:乐客城开业之初号称国内最大的河谷主题购物公园,属于当时较为先进的主题式购物中心,加之体量巨大,引进的品牌也是李沧、城阳两地较为少见的品牌和业态。ZARA、H&M 、SEPHORA 、MUJI、UNIQLO、MJ等品牌也是李村商圈内较早引入的一批。除此之外,目前星巴克、热风、滔博体育、巴拉巴拉,西贝莜面、海底捞、茅庐等品牌也被引进。

  项目分析:乐客城的位置,属于李村商圈最核心的位置,属于李村公园地铁站上盖物业,是伟东集团在青岛李沧的打造的商住两用的大楼盘。除了乐客城主体20万方的购物中心,周边紧接李村商圈的三条商业步行街之一的乐客金街,是李村商圈中名副其实的老大哥。乐客城的主要消费者,更集中在2、3号地铁沿线的大学生购物群体和李村周边的年轻消费者。从2013年开业六年,这里一直客流不断,和一街之隔的和谐广场有着鲜明对比。不过,随着城阳商圈的多个项目在2018年年底先后开业,这里也受到了一定的影响。不过商圈的影响分散至项目上便显得并不明显,乐客城仍旧是李村商圈中最重要的项目之一。

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