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广东共有产权住房新政起草人员回应争议:“既对等也合理”

作者:唯德企划部添加时间:2018-09-19分享
广东共有产权住房新政起草人员回应争议:“既对等也合理”_1
    广东共有产权住房建设以中小套型为主,10年后可转商品房。9月11日,广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。
  参与《征求意见稿》起草工作的广东省住房政策研究中心副主任陈洋向时代周报记者介绍说,《征求意见稿》在制定过程中借鉴了北京、上海、江苏以及深圳等地的经验与做法,并结合广东实际,进行了一定的拓展和创新。中国指数研究院企业研究总监蒋云峰对时代周报记者分析道,《征求意见稿》相比北京、上海来说更为灵活,对后续共有产权住房的转正、流转、继承都作出了明确的规定,“是非常好的趋势,有利于政策长远、稳定地推行”。
  目前外界对《征求意见稿》的最大争议,在于其规定的5年锁定期要求,即购买不满5年转让,需向代持机构缴纳全部增值收益;5年后若房屋升值并进行转让(10年内只能封闭流转),则可获得对应的增值收益。按此规定,如在广东购买一套市价500万元的共有产权住房,承购人只需支付250万元。5年内转让需向代持机构缴纳增值收益,5年后则不需要。也就是说,若5年后房产增值10%,承购人转让时还可获50万元的增值收益。相应地,如若房价下跌10%,承购人转让时则将亏损50万元
  此外,《征求意见稿》规定,房屋在购满10年后可一次性增购代持机构份额转为商品房,外界疑惑:若购买时选择50%的比例产权,10年后转商品房时,是否需要一次性支付余下的50%产权?对于一次性增购代持机构产权份额的具体购买方式,暂时还没有明确。
  京沪“综合升级版”
  共有产权住房是购房者和政府共同拥有房子的产权,从而降低购房者的支付价格。据中原地产研究中心统计数据,全国已有包括上海、北京、福州、南京、广东等在内的近10个省市在进行共有产权住房的探索。
  最先开始探索的是上海,首批共有产权住房早在2010年就已推出。今年4月,北京首批共有产权住房进行公开摇号。9月10日,福州市首批共有产权住房进入申请阶段。目前国内共有产权住房制度,以北京和上海两种模式为主:北京主要针对城市“夹心层”,即近期既没有资格获得政策保障性住房资源,又暂时没有足够收入购买商品住房的群体;上海主要为“解困”—既要住房困难又要收入困难。“转正”方面,北京对转出限制严格,满5年需进行转让的,可按市场价格转让给代持机构或其他符合共有产权住房申请条件的家庭,不可转为商品房;上海在满5年后,可购买政府所持产权份额,转为商品房。
  广东此次出台的《征求意见稿》更像北京和上海的“综合升级版”:对满足条件的城镇无房家庭开放申请,满10年可增购代持机构产权份额“转正”为商品房。但中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时认为,北京提供的才是真正的共有产权住房,“共有产权并不分北京模式、上海模式或广东模式。它只有两种,转商和不可转商,这是非常本质的区别,但凡允许转商就会带来投资属性”。
  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则向时代周报记者分析道,共有产权住房制度基于住房市场长效机制探索“因城施策”的基调,结合各地特色形成了当前的不同制度,无论是北京的“闭环”模式,还是上海、广东的“可转商”模式,都基于当地实际考虑,各有利弊,“北京模式可能更符合共有产权住房的要求,以‘闭环’的方式杜绝投机,但这种规定会降低对购买人群的吸引力。地方财政方面,如果一直限制共有产权住房上市流转,会使资金一直沉淀,无法实现财政资金的回流或增值,给地方财政带来压力。一定的投资增值可能性会给购房者带来希望,增大对购房者的吸引力。
  对于外界热议的广东共有产权住房满10年可“转正”,产权锁定期的设定,是贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”重要体现,意在确保共有产权住房能够切实解决城镇无房家庭的居住问题。“在产权转让方面,我们设置了5年和10年两个差别化时间节点,划分为不得转让、封闭流转、上市交易三个层次的权限。5年主要是参考住建部2014年174号文要求允许承购人增购产权份额直至取得完全产权以及购买不满五年不得上市交易的有关规定,10年则主要是对居住10年以上的群体,提供更为人性化的选择。
  北上广三地共有产权住房政策的根本性差异,在于如何平衡政府财政压力和共有产权住房的保障性。出于此种考虑,《征求意见稿》中无论转让还是增购产权份额都需“随行就市”及5年、10年的锁定期要求,正是希望借此在一定程度上抑制有意投资共有产权住房的人群,
  粤式创新:细则规定权下放至地市
  时代周报记者了解到,此前,由于产权房位置欠佳以及公众对产权的偏好,共有产权住房并不十分受欢迎。此次发布的《征求意见稿》规定,共有产权房将优先选择配套设施齐全、需求集中的区域,享有和商品房同等的落户、入学等公共服务等规定;最低可以50%的产权份额购入,同批次、同栋楼的共有产权住房原则上产权份额比例一致。
  在保障供应方面,《征求意见稿》也作出了明确的要求规划,广东省共有产权住房供应采用政府自行组织新建、房地产企业集中开发或配建的方式,优先在普通商品住房中配建,保证共有产权住房的实用性。
  广东在住房保障制度创新方面不断探索,但与此同时,当前广东省住房保障工作面临的挑战还是比较大。第一是保障性住房的需求规模大;第二是目前大部分地区的保障性住房供给对象只是覆盖到城镇中低收入住房困难家庭,难以覆盖到新就业职工和稳定就业的外来务工人员;第三是鉴于经济适用房因种种原因停止建设,我国产权型的政策性住房还存在缺位情况。积极推动共有产权住房发展,就是为了在产权型政策性住房供给方面取得一些新的突破。
  今年6月,广东省住建厅发布《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》,提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名五市试点探索共有产权住房,试点期限为一年。虽然五市试点的通知在同一时间发布,但实际开始的步伐和具体政策却各有不同。深圳的共有产权住房以安居房的模式,从2012年就已正式开始实行。广州共有产权住房探索则于今年4月在南沙区进行。珠海的共有产权住房以人才政策的方式在2015年开始探索。佛山和茂名稍晚跟进。在政策方面,广州、深圳、珠海三地更偏向于人才政策,佛山的共有产权住房政策则最接近目前发布的《征求意见稿》。
  此次《征求意见稿》特意将购房资格、建筑面积等细节规定下放到各地。陈洋在接受时代周报记者采访时强调,《征求意见稿》在起草的调研过程中,发现广东省各地在经济社会发展尤其是人口流入流出和商品住房供应等方面存在较大差异。如广州、深圳等地人口流入规模大,住房供需关系较为紧张,对共有产权住房需求较为迫切,准入门槛也可能更趋严格;而大部分粤东西北地区城市属于人口净流出城市,商品住房供给相对充裕,在发展共有产权住房方面也更为灵活宽松,“目前广东省的共有产权住房尚处于起步探索阶段,省的层面不宜有过于细致的约束,所以将供应对象门槛要求等细则的制定权下放到给地,鼓励各地根据自身情况积极创新,以丰富共有产权住房的形式。”陈洋说。
  陈洋表示,《征求意见稿》在制定过程中已经和各试点城市进行了充分沟通,并且重在原则性、方向性的要求,给各市自行制定政策留出了充分的弹性空间,不会和各市的具体政策产生矛盾。
  各地跟进需“因城施策”
  随着社会情况的变化,城市“夹心层”住房困难问题显现,我国长期以来形成的市场商品住房与政府保障住房的“二元结构”在应对此类问题时有所欠缺,亟须探索“中端支持”的政策性住房,为城市“夹心层”提供过渡性的安居产品。陈洋向时代周报记者分析道,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,实现高端有市场、中端有支持、低端有保障是国家一直以来遵循的多元化住房体系的发展方向。
  共有产权住房作为当前“中端支持”的政策性住房的主要探索模式,已经在全国各地积极试水。紧随广东省发布《征求意见稿》,9月14日西安市发布了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》,提出要推进共有产权住房制度改革。
  华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受时代周报记者采访时表示,共有产权住房是一种合理的创新模式,很好地体现了保障性住房体系对当下不同群体住房困难问题的分层次解决,“最低标准的住房困难可以通过公租房、廉租房等形式解决,而城市白领、‘夹心层’这种在当下有一定的住房困难问题,但很快可以通过自己的努力购买商品房的情况,就可以通过共有产权住房来进行解决”。
  作为一只从侧面调节住房市场供需的“手”,中国指数研究院企业研究总监蒋云峰在接受时代周报记者采访时建议,共有产权住房政策的运用要慎重且高明,在制度设计方面,需要尽量合理、详尽、全面。
  此后共有产权住房制度在各地将如何推进,是否会借鉴北京、上海、广东省等地的已有政策?张宏伟对时代周报记者表示,当前各地所出台政策在目的、探索方式方面并无本质区别,只是在供应比例和方式、年限等表征规定方面有所差异,总体而言,共有产权住房的探索都是针对当下时势,满足“夹心层”的住房需求,但各地所面临的人口和住房情况均有所差异,需要“因城施策”。他预测,“少数受‘新城市’居民涌入、‘夹心层’住房困难问题凸显的城市会紧跟推进共有产权住房政策,但各地在表征规定上应该会根据自身特色,有一定的灵活性”。
  从长远来看,如何构建多元化的住房保障体系?长期研究广东省住房政策工作的陈洋建议,有三项工作需要重视:一是要积极拓展保障与支持类型,完善共有产权住房等产权型政策性住房的建设筹集和管理,进一步丰富中间层次的住房供给类型;二是要鼓励拓展供给主体,除了政府承担好保障责任外,还应通过各种优惠和补贴政策,引入社会力量参与保障性安居工程的建设;三是要持续完善住房保障的各项管理环节,借助电子政务平台和诚信平台,实现跨部门数据共享互通,从而提高在保障家庭申请轮候、准入核查、物业使用及服务、退出管理等各个环节的精细化管理水平。
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